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房贷新政下如何购房-w66利来

时间:2020-11-22 08:08:21

  房贷新政下购房有道:提前还贷未必划算

  距离央行、银监会联合松绑楼市“限贷”的新政策出台已过去近1个月,期间,一、二线城市的楼市成交量回暖,二手房签约量也开始激增。日前,关于 “限贷”松绑的调查显示,有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大;还有50%的人认为后期房价会上涨;39%的人则表示“近期会加紧出手卖房”。

  业内分析人士认为,楼市新政促使改善性需求在一定程度上得到释放,首套房提前还贷的现象也有增加的趋势。那么,提前还贷究竟需要注意什么?购房首付和利率的现实状况如何?组合贷是否划算?

  提前还贷未必划算

  按照“认贷不认房”的按揭贷款新政,若要享受首套房30%首付比例和可能申请到的折扣利率,那么必须先结清原有的首套房贷款。为此,《经济参考报》从北京多家商业银行支行了解到,这段时间考虑或已在办理提前还贷的客户的确不少“我们几乎每天都能接到咨询提前还贷需要办理什么手续的电话,这些客户普遍想重新申请贷款购买新房。”建行某支行客户经理表示。

  通常,大多数借款人会选择等额本息还款方式,即每月还款一样多;少部分采取等额本金还款方式,在初期还款较多,以后每月按一定比例递减,前期还款压力大,后期相对轻松。

  那么,提前申请还贷需要些什么手续呢?记者咨询获悉,贷款客户可与之前经办贷款的网点先电话联系,预约办理时间;办理时需带身份证、贷款合同、存折等材料,一般两个星期左右就可以办完。

  不过,值得一提的是,“提前还贷有可能涉及到收取一定比例的违约金,贷款客户需要仔细了解贷款合同,看合同上是否提到支付违约金和比例。各家银行都不一样。”上述客户经理提醒。

  据了解,违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界,贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金;贷款满一年的提前还贷,工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。

  另外,民生证券分析师邢华秀指出,如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资,那么目前来看不一定划算。以首付30万元,贷款10年期70万元为例,月供 7966元,10年利息总额高达25.6万元,加上3%的契税等费用,100万元的房子购房总成本接近130万元。而最新发布的9月百城价格指数显示,百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算,10年后房价不到112万元,投资10年甚至还亏损10多万元,如此一来,还不如选择购买一些收益较好的理财产品作为投资。

  七折利率仅是传说享优惠条件多

.7倍,但事实上,七折利率目前仅是“传说”。据《经济参考报》记者了解,大多数银行对首套房按揭贷款利率执行基准利率,给予优质客户最多8.5折至9折的优惠。融360监测数据显示,共有13家银行可以给出利率优惠,其中有11家银行可提供首套房9折至9.5折优惠利率,但条件都较为严格。

  何谓有资格享受折扣的“优质客户”呢?除了信用记录良好和达到资质评估要求外,须在贷款银行有一定量的存款,或购买理财产品。比如,民生银行上海分行给首套房贷款客户提供最低8.5折优惠,但需要客户近三个月内日均金融资产超过500万元,且该500万元金融资产须持续持有 6个月以上。交通银行北京分行给出的条件是,应办理交行沃德卡、客户卡内日均资产在50万元以上(含),方可享受9.5折房贷利率。

  在二套房按揭贷款方面,前不久,建设银行房贷新政细则出台,规定“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,符合当地购房政策,又申请贷款购买住房,贷款最低首付款比例60%,贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍”。建行同时表示,对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  记者了解到,在不少城市,二套房首付比例由过去的70%下调为60%,不过,贷款利率依然保持上浮,一般上浮10%,几乎没有获得基准利率的情况。

  “组合贷”模式受困放款时间长

  为了促进改善性需求带动楼市成交量提升,推进异地贷款业务,10月中旬,、,规定贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等。

  实际上,一线城市公积金利用率普遍较高,二线城市其次,三、四线城市利用率普遍低。

  目前,武汉公积金中心发布了《关于调整第二套房公积金贷款首付款比例的通知》,规定第二套房公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%。也就是说,如果利用公积金贷款,二套房首付比例和首套房相同。此外,江西等省市也在研究降低二套房首付比例的办法。也有消息称,广州将实行公积金贷款降低二套房首付比例。

  不过,据了解,在北京地区,“公积金 商贷”这种组合贷模式并不吃香。“主要原因在于开发商在协调银行的同时,还要与公积金管理中心接触,增加了不少麻烦的手续。”据房地产中介机构透露,“一般组合贷款的放款周期较长,今年有所加快,但基本上还是需要4个多月,在二手房交易市场中,急于出手的业务不愿等这么长时间,因此,以组合贷的方式来购买新房或许比较合适。”

  房贷新政近一月 济南首套房贷款利率仍上浮5%

  9月30日,央行、银监会公布了新的房贷政策,首套房贷利率最低7折,同时实施了“认贷款不认房”巨大的优惠政策,对于购房者催生出一批“等贷族” ——交了定金却迟迟不签约,只为在等首套房贷款利率优惠,但记者从省城多家银行调查发现,各大银行对于打折房贷说法并不积极,短期内很难实现,目前首套房贷款利率仍是上浮5%为主。

  央行新政15个工作日后,银行的落实情况成为市场关注的焦点,截至目前,虽然四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政,但内容基本上还是央行文件的重申版本,并没有透露更多执行信息,此外房贷新政落地过程中,各家商业银行是否退出房贷利率打折无疑成为关注热点。目前,记者从济南多家银行获悉,在首套房贷款利率问题上仍然“放不开”,即便能享受到基准贷款利率,门槛也非常高,甚至部分打折优惠,门槛更是严格苛刻,普通购房者难以享受到真正优惠。业内人士也表示,信贷额度少、放贷业务不赚钱是房贷利率优惠绕不开的主因。

  采访中,毕业三年的解先生是名符其实的“等贷族”,9月下旬在济南南部购买一套房子,在办理贷款过程中,央行颁布了新的政策,为了能最大可能享受到首套房贷款利率的优惠,交了定金已经一个月的解先生,目前还在拖着,等商业银行可能会推出的首套房贷款利率为基准6.55%。对此,一位银行知情人士表示,“现在都在拖着,银行都没有挑头降低利率的,大家都在互相观望,并且,之前更为积极的青岛,央行新政策后,多家青岛地区银行也都在观望,同时,从银行本身角度,推出了首套房贷款利率优惠银行肯定是又少了部分营收的。”

  除此之外,记者上周五从东部部分售楼处了解到,最近购房者看房的还真不少,但目前央行虽然有放松贷款政策出台,但放贷利率并未出现松动,于是购房者都是积极看房,但不出手,等房贷利率优惠。中国银行济南分行信贷部相关工作人员表示,估计济南的房地产市场新一轮成交小高峰要等放贷新政细则全部落地后才能出现。